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小区公共收益你享受到了吗?
发布时间:2019-02-14 08:59:45 来源:惠州日报

  说起小区广告,大家都不陌生。小区门口、车库出入口、电梯里,各类框架广告、电视广告铺天盖地。小区广告无处不在,作为业主的你同意了吗?而小区的公共收益又去了哪里?记者近日走访发现,很多小区尽管有不少“看得见”的公共收益,却很少主动公开,业主对于这一部分“隐藏收入”自然不得而知,更别提发红包或者福利了!
  案例
  小区公共收益变福利送业主
  去年12月18日一大早,惠州水口合生上观国际小区的业主们乐开了花,原来小区业委会给业主发放“年终福利”,每户都能领到一包20斤的大米或等值的食用油、洗车卡、购物券。而这些福利,都是来自小区近半年来的公共收益,总价值约22万元。
  说起业委会给业主发放福利,很多业主都竖起大拇指点赞。“我跟朋友说我们小区会发放福利,他们都很诧异,也很羡慕。”该小区业主邹佳告诉记者,小区成立业委会后,环境越来越好,便民服务活动越来越多,“现在给大家发放福利,大家都觉得很开心,觉得成立业委会非常好。”
  “给业主发的福利全部来自小区的公共收益。”合生上观国际小区业委会主任刘炳顺介绍,业委会于去年5月成立后,小区公共收益归业主所有。据统计,去年5月至12月,小区公共收益为228084.33元,主要来自电梯广告、快递柜、游泳池以及其他广告收入。“虽然近半年的收益不是很多,但我们还是想把这笔钱兑换成福利发放给广大业主。”刘炳顺说,为满足广大业主不同需求,业委会除了准备油、米外,还准备了等值的购物卡和洗车卡,供广大业主选择。
  走访
  小区富了,公共收益却看不到
  记者走访市区多个小区发现,几乎每个成熟的小区都有不少“看得见”的公共收益,比如电梯和楼道广告收入、公共区域停车费收入、小区展位、公共场所租金收入等,不少小区很少主动公开公共收益,更别提分给业主了。
  日前,家住市区麦地南山庄的市民李先生就曾致电《惠州日报》记者称,多年来,小区内的公共广告收益从未向业主公布过。记者走访麦地南山庄小区随机向该小区业主询问是否得知公共收益时,大部分业主称从未听闻。“我们小区有公共收益吗?从来没听说过,也未见物管或业委会公布过。”该小区居民张先生说。
  河南岸东江学府二期小区也有不少公共收益,对于这些收益,很多业主直言很少享受到。“从2010年住进小区,这么多年来也就业委会成立后,2018年收到一次福利。”该小区业主谢女士说,小区公共收益有不少,按理应归广大业主所有,可作为业主不但没享受到,连具体收益有哪些、有多少都不得而知。
  王女士是该小区业委会成员之一,她告诉记者,小区业委会于2017年3月正式成立,在业委会未成立之前,她从未收到物业用公共收益发放的福利。“第一次收到米和油是在2018年元旦,这是业委会利用电梯广告的收益免费向住在二期和三期一区的广大业主发放的。”至于2019年福利,王女士介绍,由于8名业委会成员离职,人数不过半,相关工作需暂停,福利发放也就取消了。
  家住水口海伦春天小区的居民刘力也指出小区有不少公共收益,可他从来没见物管公布过。“我们小区还没成立业主委员会,有业主在业主群咨询过,物管曾回复用于小区维修运作等,但没看到支出和收入明细。”刘力认为,属于广大业主的公共收益,业主有权知悉,作为物管应该主动公开。
  东江学府二期业主冯女士也认为,现在小区有不少公共收益,但物管却不公示账目,业委会也只公示了电梯广告收益。
  规定
  公共收益归全体业主
  公共收益究竟归谁?该怎样花?首先,《中华人民共和国物权法》第七十条规定,业主对建筑物专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。共同共有人对共有部分的共有权受本法保护,其第四条规定集体的物权受法律保护,任何单位和个人不得侵害。
  其次,在共同共有人物权上进行经营活动,所得收益理应归共同共有人所有,这也是《广东省物业管理条例》第五十三条第三款的规定。
  第三,利用公共部位开展经营活动,必须首先征得共同共有人同意,《中华人民共和国物权法》第七十六条规定“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”达到专有部分占建筑物总面积过半数以上业主且占总人数过半数以上业主同意方可。
  市住房和城乡建设局物业科科长李克立表示,物业公司或者业委会把公共收益拿出来发福利,是共同共有人权利享有的具体表现形式;而把这部分收益用于小区公共部位及共用设施设备的日常小修小补,是业主权利享有的另一种形式。物业公司或业委会保留这部分费用,准备作为将来小区的各种维修也是可以的,但必须如实公开收支账目,这个钱不能乱花,更不能占为己有,要接受共有人或业委会的监督。
  没有成立业委会怎么办?李克立表示,在没有成立业委会的小区,广告进小区是否需要经业主同意,规定是非常明确的。“现实中,惠州和全国各地一样,有相当一部分物业公司没有按相关规定首先征求业主意见,然后确定引进经营项目与否;有的小区在业主提出异议后再进行纠正,其实是不妥的,《物业管理条例》法律责任章节规定了相关处罚条款。”李克立指出,没有经业主同意利用公共部位开展经营活动的,应当尽快向小区业主作出解释说明,把收取费用类别、标准、总额、开支情况,向有权知晓的业主公告,包括因物业企业付出了劳动所获得的收益分配在内的情况,要非常清晰地告知业主,求得业主的理解和支持。如小区业主持有不同意见的,应当报告当地居委会,按照住建部《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条规定,由居委会在属地街道办、乡镇人民政府的监督下,代行业委会职责,召开临时业主大会,由小区业主共同决定该事项,达到“两个过半数以上业主同意”方可。
  算账
  一小区电梯广告年收益20万元
  按照相关规定,小区公摊部分的经营收益属于业主共有。
  而在惠州,这并不是一个小数目。日前,记者了解到,东江学府二期和三期一区一共有200多部电梯,2018年四个季度的电梯广告收益在20万元左右。
  东江学府二期和三期一区业委会副主任吴季成告诉记者,常见的小区公共收益包括公共区域的广告收益,例如电梯广告、户外广告;小区公共区域的停车位收益;小区公共区域内租赁的摊位收益;利用公共配套如活动场地、会所、游泳池经营收入;部分通信运营管理费;因损坏小区的公共设施进行的赔偿;自制售水机运营费用;物业管理用房的收益等。“如今小区里五花八门的广告越来越多,在小区公共区域的廊道、电梯厅、进出口闸道等位置随处可见。另外,还有商家进小区搞活动摆摊推销商品,这也是需要收费的。而东江学府二期和三期一区业委会也只有电梯广告这一项收入。”吴季成说,按理这些收益物管只是负责收钱、代为管理而已,真正的权益归属人应该是全体业主。
  按照吴季成的说法,一个小区的公共收益来自多方面,如果将全部收益算起来,小区的公共收益将远远超过20万元。可是小区公共收益只有电梯广告这一项收入归广大业主所有。
  物管
  部分收益用于小区公共维修
  对于业主的疑惑,东江学府物管——世纪物业管理有限公司经理华先生也有话说。“小区电梯广告这部分收益归业委会所有,除此之外,小区没有其他广告收益了。”华先生认为,当初购房合同上明确写上了该小区会所产权归开发商所有,架空层改为物业办公室也是因为2017年东江学府二期和三期一区成立业委会后,物业公司将办公室让给了业委会,需重新找办公场所,将架空层改为办公室也与开发商进行协商。
  华先生指出,二期进门处两个大门门禁坏了很多年,考虑到小区广大业主的安全,正好有公司谈合作,前提是两个大门免费安装、维护、保养,但大门上的广告则由他们负责。“大门是2017年修好的,安装的是红外线门,一个门成本约八九千元,考虑到可以不动用维修基金,不用让业主交钱又可以将大门修好保证小区进出安全所以才答应的。”针对地面停车场收费问题,华先生指出,停车费月租是280元/月,扣除60元/月的管理费以外,其他费用交由开发商。对于购买了车位的业主则每月只需交60元的停车管理费,由物业收取。而对于路面停车费的收益,世纪物业管理有限公司主任罗女士称,这部分钱用在了小区的公共维修上。“比如,业委会刚接手的时候,门禁和监控的维修我们和业委会各出了一半。”罗女士说。
  在谈到东江学府二期2009年收楼后到2017年业委会成立之前为何没向广大业主发放福利时,华先生告诉记者,那是因为在这之前,电梯广告并未进驻,不存在电梯广告这部分公共收益。
  麦地南山庄小区物管针对居民疑问也进行了回应。该小区物业主任符召功介绍,麦地南山庄属老旧小区,在原物业公司退出小区管理后,他们从2013年10月1日接管小区,自负盈亏。“我们接管小区后,从2013年11月起小区收益主要来自物业费、快递柜、电梯广告及地面停车费,每月返5000元给业委会作为办公经费及用于小区公共设施的维修,这些年来物业公司从未涨过物业管理费,一直按0.4元/平方米收取。”符召功表示,这些年小区公共收益没有公示,如果业主需要,也可公示并随时接受广大业主查询。另外,业委会表示“物业公司每个月返还业委会的5000元”将每个季度公布一次账目。
  延伸阅读
  1 公共收益怎么管?
  不可否认,五花八门的公共收益,让一些小区变得越来越“富有”。“富”起来的小区如何开源节流,物管和业委会又该如何当好“管家”?
  “小区有收益,主要还是小区业委会开源节流、精打细算的结果。”江北海伦堡小区业委会主任刘文康介绍,小区还未成立业委会前,小区公共收益由物业公司负责,直到2014年业委会成立,拿回电梯、泳池、空置房等部分公共收益。“小区业委会与物业公司是签订了合同的,约定了公共收益的分配事宜,收益和责任均七三分。”刘文康说,要想小区公共收益越来越多,关键在于开源节流。如何开源?刘文康举例,业委会成立前,小区广告收益低,后来在业委会介入下,提高了广告收益,另外业委会也充分利用小区闲置空地创造收益。如何节流?业委会则充分利用资源,对小区维修开支采取多方报价,最后选择价格低、质量好的公司提供服务。
  “要业主、业委会、物管关系融洽,关键还是要透明,敢晒‘家底’并经得起业主查询。”刘文康说,为了做好透明工作,接受广大业主监督,业委会每年将公共收益收支明细公布在小区公告栏上,“不管哪个业主有疑问,都可查询我们的每一项收支明细。”
  2 公共收益怎么花?
  公共收益怎么花?业主有不同声音。东江学府二期和三期一区业委会副主任吴季成说,业委会今年本想继续给广大业主发福利,但所谓众口难调,部分业主想要福利,部分业主则认为这些钱应该用在刀刃上。
  “之所以2019年暂停发放相关福利,除了部分业委会成员离职以外,我们还接到不少业主反映说发米和油其实是浪费钱,倒不如把这些钱存起来,一旦遇到小区电梯需要维修,监控门禁需要更换,凉亭需要修缮等情况再动用。”吴季成说。
  原本计划在春节前给广大业主发放福利的江北海伦堡小区在征询广大业主意见时,也收到了不少业主意见建议。“不少业主认为小区公共收益要花在刀刃上,比如用来补充小区的公共维修基金方面,而不是花在这些小福利方面。”刘文康说,最后经过业委会讨论决定,取消了发放福利计划。
  “把收入全部返给业主,是不现实的!”刘文康介绍,去年小区广告收益共计17万多元,对小区而言是一笔为数不少的公共收益,这些钱分摊到每户业主手中就很少,但对于小区却是积少成多。“小区需要动用维修基金,使用程序很麻烦,需经三分之二业主同意,这个时候小区公共收益就是一个很好的补充,有些问题不用动用维修基金,用公共收益就可以解决。”刘文康说,这几年海伦堡小区公共收益大多用在电梯和公共设施的维修方面。他同时指出,业委会也在思考如何更好地使用小区公共收益,为业主创造更好的生活环境。
  3 不公开账目怎么办?
  小区业主对公共收益有质疑,怎么办?市住房和城乡建设局物业科科长李克立表示,业主有权知晓公共收益收支情况,物业公司除应当在公共部位公示收支账目外,还应当接受业主的查询,解答业主提出的问题。如物业公司对业主的问题不作解释,或不公开相关账目,业主可以投诉,市住房和城乡建设局物业科将及时予以调处。
  据了解,《惠州市物业管理条例》经2018年4月9日市人大常委会主任会议通过确定为当年的立法预备项目之一。目前起草工作正式启动,预计今年12月30日前完成立法调研、立法起草、立法论证工作。

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