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【政策解读】《惠州市市直房改住房上市交易管理办法》政策解读
发布时间:2020-11-20 16:55:32 来源:本网
政策文件: 惠州市人民政府关于印发惠州市市直房改住房上市交易管理办法的通知

政策原文:惠州市人民政府关于印发惠州市市直房改住房上市交易管理办法的通知


  我局修订的规范性文件《惠州市市直房改住房上市交易管理办法》(惠府〔2020〕40号),于2020年10月23日起施行,根据《惠州市政府系统政策解读工作细则(试行)》(惠府办函〔2018〕170号)的相关规定,现就文件解读如下:

  一、《办法》修订的背景和依据说明

  我市从1991年开始房改,当时政策规定,职工按照标准价购买房改房的,拥有部分房屋所有权;按照成本价购买房改房的,拥有房屋所有权。随后对按标准价购买房改房的职工,鼓励其在自愿的基础上按成本价补足房价款及利息,产权完全归个人所有。房改房是我国二十世纪90年代城镇住房制度改革的产物。1995年批准房改房上市交易,历时25年,完成了大部分房改房上市交易。根据过去3年的统计结果显示,每年房改房上市交易约100宗。由于房改房不完全产权的特性,其上市交易流程有别于一般住房,有必要保留专门的规范性文件来规范具体的交易行为。《办法》明确了以下三部分内容,一是明确了房改住房上市交易的行为;二是明确了不允许上市交易的情形;三是明确了相关税收政策。《办法》依据省政府《关于加快住房制度改革实行住房货币分配的通知》(粤府〔1998〕82号)等法律、法规及规章,制定实施,内容符合法律、法规、规章和有关政策的规定,服从上级行政机关的命令、决定,没有超越职权范围。规范性文件是市各级行政机关依据法定职权和程序制定发布的,对公民、法人或者其他组织具有普遍约束力。惠州市住房和城乡建设局作为惠州市人民政府组成部门,其起草资格符合相关法律、法规的规定。《办法》经市政府法制部门审查,报市政府常务会议讨论决定通过后发布,符合《广东省行政机关规范性文件管理规定》(粤府令第93号)、《惠州市行政机关规范性文件制定程序规定》的规定,制定程序合法有效。

  二、《办法》修订的内容

  (一)表述更为准确。将《惠州市市直房改住房上市出售办法》的名称修改为《惠州市市直房改住房上市交易管理办法》。

  (二)第二条修改为:“第二条 本办法所称房改住房是指职工按市房改售房方案购买的住房,包括按房改成本价、标准价购买的住房。其中按成本价购买的房改住房享有完全产权;按标准价购买的房改住房享有不完全产权,其中80%归购房职工,20%归原房改单位。按成本价购买的房改住房在办理不动产权证书时在附记中标注“按成本价购买,享有完全产权”;按标准价购买的房改住房在办理不动产权证书时在附记中标注“按优惠价购买房改房”。本办法所称房改住房上市交易包括房改住房的买卖、赠与、抵押等处分行为以及不动产登记部门依据人民法院生效判决、裁定办理的房改住房产权变更登记行为。”

  (三)第三条修改为:“第三条 按成本价购买的房改住房上市交易的,直接到房产交易及不动产登记部门办理相关手续。”

  (四)第四条修改为:“第四条 按标准价购买的房改住房上市交易及其他因法院强制执行导致不动产权属变更的行为必须按规定补交房款,再办理不动产权变更登记。按标准价购买的房改住房因继承、夫妻财产约定、离婚析产等不属于上市交易行为的事由须办理不动产产权变更登记的,申请人可以选择以下两种情形:选择补交房款,则办理不动产登记后该房改住房属于完全产权;不补交房款,保留标准价购买的房改住房性质,仍属于不完全产权,在办理不动产权证书时在附记中继续标注“按优惠价购买房改房”。”

  (五)新增第五条:“第五条 应补交房款是房改住房增值部分的20%,现总房款按现行市场评估价计算。公式如下:应补交房款=(现总房款-原房改时已交房款)X 20%。

  补交的房款由产权人交回原产权单位,并按规定存入住房基金主管部门市直住房基金专户(原产权单位)内统筹管理。原产权单位存在的行政事业单位、企事业单位上市交易(或换证)的房产,应补交的房款全额缴存住房基金主管部门市直住房基金专户(原产权单位)。原产权单位已撤销的企、事业单位上市交易(或换证)的房产,补交的房款缴存市财政国库账户。”

  (六)从第六条开始序号顺延。

  (七)原第五条 下列房改住房,暂不允许上市交易:

  (一)有产权纠纷的住房。(二)校园内不能分割及封闭管理的住房。(三)被依法查封或者以其他形式限制权属转移的住房。修改为:现第六条 下列房改住房,暂不允许上市交易:(一)有产权纠纷的住房。(二)校园内及其他不能分割及封闭管理的住房。(三)被依法查封或者以其他形式限制权属转移的住房。

  (八)原第六条 职工购买的房改住房,第一次上市交易免征营业税(及其附征的城市维护建设税、教育费附加等)和土地增值税;按市政府公告基准地价的10%向政府补交地价款。以成本价购买的房改住房,出售收入全部归个人所有。修改为:现第七条 职工购买的房改住房,按现行的税收政策,在第一次上市交易时:免征增值税(及其附征的城市维护建设税、教育费附加等)、土地增值税和印花税;个人所得税按有关法律、法规及政策规定依法征收;按规定补交的土地出让金,免征土地权属转移的契税;按规定补交的房款,应按照规定缴纳契税,具体将按有关税收政策执行。以成本价购买的房改住房,出售收入全部归个人所有。

  (九)新增第十一条:“第十一条 本办法由市住建局负责解释。”

  三、《办法》实施的对象人群及其可能带来的影响

  《办法》实施的对象人群是指购买了房改住房的干部职工。对于促进我市房地产市场健康稳定发展,促进存量住房流通,改善居民的住房条件发挥了重要作用,一方面为有条件改善居住条件的职工能够出售现有的房改房提供了强有力的法规依据,另一方面有效保障了房改房上市交易规范有序进行。

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