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惠州市人民政府办公室关于印发惠州市商品房预售资金监督管理办法的通知
发布时间:2021-04-09 10:38:11 来源:本网

  HFGS-2021-2

  惠州市人民政府办公室关于印发惠州市商品房预售资金监督管理办法的通知

  惠府办〔2021〕1号


各县、区人民政府,市政府各工作部门:

  《惠州市商品房预售资金监督管理办法》业经十二届155次市政府常务会议通过,现印发给你们,请遵照执行。执行过程中遇到的问题,请径向市住房城乡建设局反映。

  惠州市人民政府办公室

  2021年3月26日

  惠州市商品房预售资金监督管理办法

  第一条为了促进房地产市场平稳健康发展,加强商品房预售资金监督管理,保证商品房预售资金专款专用,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《广东省商品房预售管理条例》等有关规定,结合我市实际,制定本办法。

  第二条本市行政区域内取得预售许可的商品房项目(以下简称监管项目),其预售资金的收存、支取、使用及监督管理,适用本办法。

  第三条商品房预售资金的监督管理遵循政府监管、银行配合、多方监督、专款专用的原则。

  第四条市、县(区)住房和城乡建设主管部门或县(区)政府确定的房地产行政主管部门(以下简称监管部门)负责商品房预售资金的监督管理工作。

  签订商品房预售资金专用账户监管协议的银行(以下简称监管银行)应当按照有关法律、法规、规章和本办法的规定及监管协议约定协同做好商品房预售资金的监管工作。

  第五条本办法所称商品房预售资金是指房地产开发企业将其开发建设的商品房预售给购房人,购房人依照合同约定支付的首付款、一次性付款、分期付款、按揭款以及其他形式的全部购房资金。

  第六条商品房预售资金专用账户(以下简称监管账户)应当与商品房预售项目相对应,项目规模较大、分期开发的,每期可分别设立专用账户。原则上一个项目每期开设一个专用账户,最多不超过两个。同一房地产开发企业有多个商品房预售项目的,应当分别设立监管账户。

  项目预售过程中,除转让预售的商品房项目并按《广东省商品房预售管理条例》规定变更商品房预售许可证信息的情形外,监管账户不得变更、注销。

  第七条房地产开发企业预售商品房时,应当将监管账户的名称、账号、对应的销售点终端机商户编号等信息在销售场所《房屋销售信息公示栏》公示。

  第八条购房人应当按照与房地产开发企业签订的《商品房买卖合同》约定的付款方式及期限,将商品房预售房款直接存入监管账户。

  房地产开发企业不得另设账户收存商品房预售资金。对于已收取的购房意向金、定金等款项,应当按照本办法规定,将其转为商品房价款存入监管账户。

  第九条监管账户内的款项在项目竣工之前,只能用于下列事项,不得挪作他用:

  (一)监管项目建设必需的建筑材料、设备和施工进度款及法定税费;

  (二)监理、设计、检测等工程建设费用。

  第十条 商品房预售资金进入监管账户后,房地产开发企业按以下规定比例留存,其余部分可以根据本办法第九条、第十二条、第十三条、第十四条的规定向监管部门申请使用:

  (一)监管项目预售后至规划验收前,监管账户内的资金按项目销售总金额的10%计算留存;

  (二)监管项目规划验收后至竣工验收备案前,监管账户内的资金按项目销售总金额的8%计算留存;

  (三)监管项目竣工验收备案后至不动产首次登记前,监管账户内的资金按项目销售总金额的5%计算留存;

  (四)监管账户对应所有监管项目办理了不动产首次登记的,房地产开发企业可以申请解除账户的监管。与房地产开发项目相关的法定税费未完成清缴的,不得完全解除监管。

  监管项目竣工验收备案后至不动产首次登记前,若监管账户内留存的预售资金超过本办法规定的留存额度的,超出部分房地产开发企业可申请支付预售前已支付的工程建设费用、法定税费、监管项目占地范围分摊的土地购置费用以及营销费用,其中营销费用不得超过项目销售总金额的3%。

  监管项目未售房屋办理在建工程抵押,抵押贷款未存入监管账户的,抵押贷款额抵扣监管部门同意使用的预售资金。

  第十一条建立房地产开发企业违法违规行为部门间通报制度,监管部门应如实记录房地产开发企业行为情况,对违法违规记录较多、群众投诉集中、存在历史欠税以及取得销售(预售)许可证满5年仍未完成土地增值税清算的企业,监管部门应当加强该开发企业及其关联项目预售资金的收存与使用监管,落实税费清缴责任。

  房地产开发企业可以书面申请查询本企业行为记录情况。

  第十二条房地产开发企业应当根据预售项目建设方案和施工进度向监管部门申报后续工程量及所需的资金、用款计划,以及所需的税费。

  后续工程量及所需的资金包括该项目预售时现状至各项工程竣工验收所需要完成的工程量(包含土建工程、配电、消防、给排水、通风设备管道、电梯及安装、道路、管网、照明、绿化、监控、通讯、网络等)、所需购买的材料和设备等款项,以及因本项目而产生的其他工程建设费用。

  用款计划应按照预售后首次申请用款、主体结构封顶、安装工程完成、规划验收、竣工验收、竣工验收备案六个节点确定监管项目用款额度。所需的税费以房屋备案价格核算项目总销售额,按国家规定的税率计算。

  第十三条房地产开发企业申报后续工程量及所需的资金、用款计划,应当向监管部门提交下列材料:

  (一)施工合同、监理合同、设备材料买卖合同等合同(如施工合同已经网签,提供施工合同网签编号);

  (二)工程造价预算书;

  (三)经房地产开发企业、施工许可证上载明的施工单位及监理单位三方确认的施工进度计划;

  (四)未支付工程款、设备材料款清单及其用款计划;

  (五)施工许可证及扣税协议复印件(验原件);

  (六)监管部门要求提供的其他资料。

  后续工程量及所需的资金、用款计划由施工许可证载明的施工单位、监理单位盖章确认。

  后续工程量及所需的资金发生变化的,房地产开发企业应及时补充申报。

  第十四条房地产开发企业申请使用监管账户内资金的,应当向项目的监管部门提交下列材料:

  (一)首次申请使用监管账户内资金的,提交施工单位、供货商出具的房地产开发企业在预售前支付工程款、设备材料款的税务发票复印件(验原件);

  (二)提交《商品房预售资金监管账户资金拨付申请表》。房地产开发企业、施工许可证上载明的施工单位及监理单位应按要求在表格对应栏目填写用款意见、施工进度并加盖单位公章;

  (三)用于支付工程款的,提供施工单位的用款申请,并且确认用款金额及施工单位账户。用于支付购买项目建设必需的建筑材料、设备款项的,提供供货商的用款意见,并且确认用款金额及供货商账户。用于支付监管项目法定税费的,提供纳税申报表或税务部门开具的税票等缴税凭证;提供纳税申报表的,应由税务部门确认缴税金额和账户;

  (四)监管账户的银行对账单;

  (五)首次用款后,每次申请用款时还应当提交上一次申请用款的划款凭证;

  (六)监管部门要求提供的其他资料。

  第十五条监管部门收到房地产开发企业用款申请后,应在5个工作日内完成审核,必要时进行现场查看。同意使用商品房预售资金的,出具《拨付预售资金通知书》,并设定有效期;不同意的,以书面形式说明理由。

  第十六条房地产开发企业与购房人解除商品房买卖协议,申请使用监管账户内资金用于退购房款的,应当向监管部门提交下列材料:

  (一)商品房买卖双方共同签署的退房退款申请书;

  (二)撤销认购书或解除商品房买卖协议等材料;

  (三)购房款进入监管账户的凭证;

  (四)购房人银行账号;

  (五)监管账户的银行对账单;

  (六)监管部门要求提供的其他资料。

  监管部门应在收到申请后5个工作日内进行核实,经核实情况属实的,参照第十五条规定的程序原路退回该部分房款。

  第十七条符合第十条第一款第四项的,监管部门应当按下列程序解除对监管账户的监管:

  (一)房地产开发企业向监管部门提交《解除商品房预售资金监管账户监管呈批表》、监管账户对应所有监管项目的《竣工验收备案表》及不动产首次登记文件;

  (二)经审核,符合条件的,监管部门应在5个工作日内出具解除商品房预售款专用账户监管函件;

  (三)房地产开发企业持解除商品房预售款专用账户监管函件到监管银行办理监管账户解除监管手续。

  第十八条房地产开发企业在申请商品房预售许可证前,应当在项目所在地商业银行设立监管账户,并与监管部门、监管银行三方签订《商品房预售资金专用账户监管协议》。监管银行向开发企业出具《商品房预售资金监管账户信息》。

  第十九条  监管部门应构建全市统一的商品房预售资金监管系统,逐步推行监管银行按照“监管账户-预售项目记账账户-预售单元记账账户”建立三级预售监管资金核算账户。

  第二十条以按揭贷款方式购房的,按揭银行应当根据《广东省商品房预售管理条例》有关资金收存的规定,在贷款合同或抵押合同中约定将按揭款发放到本房屋对应的监管账户,并在按揭款发放后通知购房人和房地产开发企业。

  监管银行在按揭款发放后按《商品房预售资金专用账户监管协议》的约定向系统推送放款信息,发现商品房按揭款未进入监管账户的,监管银行应协助监管部门进行追缴。

  第二十一条凡预售阶段网签商品房买卖合同的商品房,房地产开发企业应在合同签订后30日内向监管部门申请商品房预售资金查验,确认资金已进入监管账户。首次查验后,有分期付款的或增加首期款的,后续进账时需在30日内再次申请查验。

  监管部门及监管银行应当充分运用商品房预售资金监管系统,实现商品房预售资金的实时监管。

  第二十二条监管银行应按监管协议的约定建立监管账户收存、支出台账,每日定时向预售资金监管系统推送监管账户的数据信息。

  发生监管账户被查封、冻结、强制扣款等情况,监管银行应当审查理由并依法提出意见,并按协议约定的时间和方式将相关函件复印件送达监管部门。

  第二十三条监管银行必须严格按照监管部门核准的内容、数额、期限拨付监管账户内的资金,不得支付现金。

  监管银行未经监管部门核准,不得擅自划扣监管账户资金。

  第二十四条预售项目施工许可证载明的监理单位、施工单位应配合房地产开发企业申报后续工程量及所需的资金、用款计划,根据其工作职责审核申报材料的真实性,并对审核意见负责。

  第二十五条监管部门应加强对监管项目预售资金使用的管理,充分利用商品房预售资金监管系统对资金实施实时监管,发现预售资金使用异常的,应当立即责令改正。

  第二十六条房地产开发企业违反本办法第八条、第九条,有下列情形之一,由监管部门依据《广东省商品房预售管理条例》责令限期改正,责令限期改正期间暂停办理监管账户内的商品房预售资金的使用申请,降低或者注销其房地产开发资质,并记录企业行为信息。

  (一)未按规定收存、使用商品房预售资金的;

  (二)在商品房预售资金收存、使用过程中提供虚假资料的;

  (三)应进入监管账户的商品房预售资金与实际进账存在较大差异的;

  (四)监管部门认定应当暂停办理的其他情形。

  有前款第一项情形的,可以依据《广东省商品房预售管理条例》处以违法使用款项百分之十以上百分之二十以下的罚款。

  第二十七条施工单位、监理单位提供虚假证明或采取其他方式协助房地产开发企业违规使用商品房预售资金的,由建设行政主管部门将其违规行为记入企业行为记录,并依法对相关责任单位和责任人予以查处。

  其他单位违反上述规定的,由监管部门移交相关主管部门依法予以查处。

  第二十八条监管银行有下列行为的,监管部门按照监管协议要求监管银行改正,并视情形按《广东省商品房预售管理条例》第四十一条规定移交惠州银保监分局处理。逾期不整改的,监管部门可以根据《商品房预售资金专用账户监管协议》约定解除合同。

  (一)未经监管部门同意,擅自拨付商品房预售资金的;

  (二)未按规定时间办理预售资金划款,累计达三次的;

  (三)不遵守《商品房预售资金专用账户监管协议》的;

  (四)不执行本办法其他规定的。

  第二十九条按揭银行违反《广东省商品房预售管理条例》未将预售性质的按揭款收存的,由监管部门移交惠州银保监分局处理。

  第三十条监管部门及监管银行工作人员在商品房预售资金监管工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的,依法追究责任;涉嫌犯罪的,移交司法机关处理。

  第三十一条本办法自印发之日起施行,有效期5年。


政策解读《惠州市商品房预售资金监督管理办法》的解读

 

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